勝利國小商業大樓商辦  東區買屋 / 東區買房 - 土地廠房店面東區東門城超大坪數商辦附四平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5880 萬 (含車位價)
參考單價：19.8 萬/坪
地址：台南市東區東門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東門城商業大樓
格局：開放空間
總坪數：297 坪 (不含車位面積)
主建物面積：164 坪
附屬建物面積：47 坪
共同使用：45 坪
其他面積：41 坪
土地面積：34 坪
樓別/樓高： 11樓 / 12樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：四車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：15300 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：光華高中,勝利國小,長榮女中,長榮高中,成功大學
鄰近公園：三角公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1290213 之東門城商業大樓物件，以購屋者視角進行分析與建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段價值高：位於台南市核心東區，鄰近東門城地標與成大商圈，生活機能成熟，學校與公園林立。 2. 空間規劃彈性大：總坪數達 297 坪且橫跨兩樓層，適合規劃為企業總部、會議中心或家族豪宅。 3. 車位資源稀缺：附贈四筆坡道平面式車位，在東區地庫停車困難的區域中極為珍貴。 4. 戶型特色：可工商登記，兼具住家與商用潛力，且保有私人電梯空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物已達 34 年，可能面臨老舊管線、外牆修繕或消防設備老化的問題。 2. 總價門檻高：总价近 5880 萬，對於一般家庭購屋者而言財務負擔極重。 3. 管理費偏貴：月收管理費達 15,300 元，且為單一住戶承擔，長期持有成本不低。 4. 格局需調整：內部現有輕隔間與衛浴規劃未臻完善，買後需額外投入時間與預算進行裝修增設。
機會 (Opportunities)	1. 企業總部需求：南台灣科技產業發展下，東區優質商辦空間供不應求，適合自用或轉作辦公室。 2. 資產配置多樣化：可作為家族跨世代傳承之大宅，或是出租予連鎖品牌作為旗艦店/展示中心。 3. 增值潛力：隨著大東門城再開發計劃推展，周邊土地價值與房價仍有緩漲空間。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制風險：老舊大樓的銀行核貸成數可能較低，導致買方自有資金需求高。 2. 產權登記差異：物件標題提及廠房店面，但資料顯示用途為住家用，若涉及商用註冊需確認稅務與法規細節。 3. 市場流動性：此類超大坪數物件屬於極少數市場，未來轉手速度可能較慢，缺乏短期獲利退場機制。

2. 物件評論

購買建議：適合「企業自用」或「資產投資型買家」，不建議一般首次購屋者考慮。

此物件最大的價值在於「東門城旁」的稀缺地段與「附贈四車位」。對於需要固定總部地點、重視員工停車便利性的公司或高資產族群而言，297 坪的大空間能滿足高度隱私與獨立運作的需求。然而，購屋者必須清醒認知到其高昂的持有成本（高額管理費與潛在維修費用），以及老舊建築在銀行融資上的局限性。若您計畫長期持有並自行規劃商辦功能，此物件是具備收藏價值的優質標的；但若僅作為一般自住且希望轉手容易，則建議重新審視財務負擔與流動性風險。